Z dniem 1 stycznia 2020 roku weszła w życie zmiana przepisów ustawy o własności lokali w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust ww. ustawy. Zgodnie z wprowadzonymi zmianami powyższe artykuły otrzymują brzmienie:
Art. 19 ustawy o własności lokali:
• „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”
Art. 20 ust. 1:
• „1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.”;
Art. 26 ust. 2:
• „2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”.
Nowelizacja, choć drobna, znacznie zmienia sytuację części Wspólnot Mieszkaniowych. Wspólnoty, które skupiają od 4 do 7 lokali z ,,małych” wspólnot stają się ,,dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi. A zasady decydowania we wspólnocie opierają się o ustawę o własności lokali , a nie jak dotychczas o przepisy Kodeksu Cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to, że wszelkie decyzje podejmowane we wspólnocie wymagają uchwały, przyjętej większością głosów właścicieli, a nie jednomyślnie. Każdy z członków wspólnoty może również taką uchwałę zaskarżyć do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia.
Jednocześnie właściciele zobowiązani są podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Takim członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zakres czynności zwykłego zarządu Zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej ten zakres potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Alternatywnie można zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną i powołującą Zarządcę. W przypadku braku wypełnienia powyższego obowiązku przez Wspólnotę, każdy właściciel lokalu może zażądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
Dla wspólnot mieszkaniowych, które według nowych przepisów stały się ,,dużą” wspólnotą zamiana przepisów wiąże się również z nowymi obowiązkami takimi jak:
• określenie corocznego planu gospodarczego
• dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy
• zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku
• określenie i prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Zmiana tych przepisów znacznie ułatwia funkcjonowanie i podejmowanie decyzji we wspólnocie dotychczas będącą ,,małą” wspólnotą . Niejednokrotnie jest rozwiązaniem w podjęciu decyzji dotyczących prac remontowych, utrzymania budynku czy odblokowania pewnych inwestycji właścicieli, a także reprezentowania wspólnoty na zewnątrz.